目前物流園區(qū)“空園”現(xiàn)象成為常態(tài)，具體表現(xiàn)在或無商可招、大量的建筑閑置或招入企業(yè)不能給予企業(yè)帶來利潤等，嚴重地阻礙了物流園區(qū)和物流業(yè)的快速發(fā)展
　　
　　2015年中國物流與采購聯(lián)合會出具的物流園區(qū)調(diào)查報告指出，全國1210家物流園區(qū)(含規(guī)劃和在建)中已運營857家，從物流園區(qū)的整體發(fā)展來看，我國物流園區(qū)已進入規(guī)劃后期的招商階段。然而目前物流園區(qū)“空園”現(xiàn)象成為常態(tài)，具體表現(xiàn)在或無商可招、大量的建筑閑置或招入企業(yè)不能給予企業(yè)帶來利潤等，嚴重地阻礙了物流園區(qū)和物流業(yè)的快速發(fā)展。又恰逢國家經(jīng)濟進入“新常態(tài)”時期，經(jīng)濟增速出現(xiàn)放緩態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型升級，導致物流園區(qū)的發(fā)展變得愈發(fā)困難，招商難問題變得更加凸顯。
　　
　　那么造成如此招商困局的原因何在呢？通過對多個物流園區(qū)研究分析結(jié)合行業(yè)專家的觀點，主要原因包括園區(qū)前提規(guī)劃定位不準確、同質(zhì)化現(xiàn)象明顯；規(guī)劃與招商嚴重脫節(jié)，招商工作缺乏系統(tǒng)規(guī)劃；招商后服務缺失等問題。基于上述原因，我們認為破解物流園區(qū)招商困局可以從以下幾個方面著手。
　　
　　夯實項目市場調(diào)研工作，找準園區(qū)市場定位
　　
　　詳細、準確的市場調(diào)研和分析是園區(qū)找準市場定位的關(guān)鍵，物流園區(qū)的建設必須有一定的市場需求作為發(fā)展支撐，而不是基于其他非市場因素。物流園區(qū)的市場調(diào)研需要從項目所處的宏觀環(huán)境、項目周邊需求及競爭環(huán)境、項目區(qū)位條件(經(jīng)濟區(qū)位、交通區(qū)位)等方面進行把握。特別是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展的今天，更要著重了解和分析宏觀經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展趨勢對于園區(qū)規(guī)劃定位的影響。如在“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下，電子商務、O2O等新業(yè)態(tài)、新模式的快速發(fā)展，對實體商流市場造成巨大沖擊，商貿(mào)流通格局面臨打破重塑的局面，在此背景下，作為流通體系重要一環(huán)的物流園區(qū)該如何應對？物流業(yè)平臺化、網(wǎng)絡化、生態(tài)化發(fā)展趨勢明顯，未來物流企業(yè)和物流園區(qū)之間的競爭，將會是平臺與平臺之間、生態(tài)系統(tǒng)與生態(tài)系統(tǒng)之間的競爭，單一物流園區(qū)和節(jié)點前途黯淡，面臨此等局面，物流園區(qū)在又該如何制定規(guī)劃和發(fā)展策略？同時也要注重對園區(qū)建設主體自身資源和能力的分析，對于存在的市場機會的項目做出選擇，打造重點、突出特色。
　　
　　規(guī)劃與招商并行，做好園區(qū)預招商
　　
　　物流園區(qū)進行規(guī)劃調(diào)研的過程，即項目預招商的過程。物流園區(qū)的前期市場調(diào)研，其很大目的就是尋找到潛在目標客戶名單，鎖定市場，為招商運營奠定基礎。在規(guī)劃前期就應啟動招商，把客戶請過來，聽要求、聽意見、聽感受，這樣才能招來真正有需求的客戶，明白客戶的真正需求和園區(qū)未來的發(fā)展方向。只有你自己找到了方向，才能帶領(lǐng)大家一起尋找出路。在此階段，園區(qū)的投資運營方應及時組建招商團隊，并由一定層級領(lǐng)導掛帥(具有一定項目決策權(quán))，負責跟進工作，防止客戶的流失，在我們負責過的園區(qū)規(guī)劃項目中，這種情況時有發(fā)生，尤為遺憾。
　　
　　系統(tǒng)開展園區(qū)招商工作，實施“521”招商戰(zhàn)略
　　
　　招商工作是一個系統(tǒng)工程，每個環(huán)節(jié)之間都是相互依存，相互影響。對于物流園區(qū)的招商的各個環(huán)節(jié)進行研究分析，我們提出招商的“521”戰(zhàn)略。所謂的“521”戰(zhàn)略是指5個招商關(guān)鍵步驟，2個招商支持體系和1個招商執(zhí)行力量。
　　
　　5個招商的關(guān)鍵步驟是指：物流園區(qū)客戶定位、客戶尋找、客戶分類、客戶洽談及客戶入駐。2個招商的支持體系是指：有效的營銷推廣、具有針對和吸引力的招商政策。1個招商執(zhí)行力量是指：一個高效、強有力的招商執(zhí)行團隊。
　　
　　物流園區(qū)的客戶開發(fā)五步曲是評估項目優(yōu)劣勢、明確客戶開發(fā)對象根據(jù)園區(qū)的類型、定位和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)定，在夯實的市場調(diào)研基礎之上，充分考慮和分析物流園區(qū)所在地區(qū)物流市場特性、物流企業(yè)和制造、商貿(mào)企業(yè)的物流需求和供給，以及關(guān)聯(lián)物流園區(qū)的業(yè)態(tài)層次、競爭態(tài)勢等，從而明確客戶對象，找出客戶的潛在需求。這一階段的工作內(nèi)容主要是了解客戶的基本信息和潛在需求，進行初步的溝通，判斷有無成交的機會，有則進入下個階段，無則終止。該階段工作的主要責任人為招商人員和招商經(jīng)理。
　　
　　客戶信息資料的收集通過各種渠道(搜索、專業(yè)網(wǎng)站、展覽、老客戶、競爭對手等)，深入挖掘客戶企業(yè)的經(jīng)營信息(資源狀況、經(jīng)營的穩(wěn)健性、發(fā)展戰(zhàn)略及財務狀況等)，同時與客戶進行初步接觸并在客戶企業(yè)內(nèi)部建立內(nèi)線關(guān)系，強化互相之前的來往，同時了解決策人信息及該公司的決策流程等，為下一階段進行價值評估，提供充分的信息依據(jù)。該階段工作的主要責任人為招商人員和招商經(jīng)理。
　　
　　客戶價值評估、確定合作方式根據(jù)收集的信息，從合作成本和收益(包括帶動效應)兩方面判斷目標客戶對于項目的價值，確定引進績效高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，同時判斷成交機會的大小和難度，對成交的價值進行全面評估，將客戶按等級進行劃分，確定合作的方式和招商策略(以直接投資引進、以聯(lián)合開發(fā)引進、以聯(lián)合經(jīng)營引進、以品牌代理引進、以政策優(yōu)惠引進等)。該階段工作的主要責任人為招商經(jīng)理和招商總監(jiān)。
　　
　　影響力滲透、建立關(guān)系。充分調(diào)動園區(qū)的社會資源，多渠道進行最佳切入點尋找，與關(guān)鍵決策人進行深層次的溝通，建立良好的關(guān)系，對園區(qū)的實力、形象、招商政策進行傳播。必要時，可以申請園區(qū)高層領(lǐng)導的介入。對于大型、具有戰(zhàn)略意義的客戶，提供一對一的招商合作方案。本階段工作的主要負責人為招商經(jīng)理和招商總監(jiān)。
　　
　　促成成交。邀請客戶到園區(qū)進行實地考察，進一步傳播園區(qū)的優(yōu)勢和綜合解決問題的能力，消除客戶的顧慮，促成成交。本階段工作的主要負責為招商經(jīng)理和招商總監(jiān)。
　　
　　做好招商后服務，完善園區(qū)配套服務體系
　　
　　要保證招商工作具有好的延續(xù)性，就必須做好招商后服務工作。對于簽約入駐的客戶，要及時、有效的兌現(xiàn)各種招商承諾。如在客戶進駐階段，物流園區(qū)就應將一切基礎設施和服務準備好，不能讓手續(xù)辦理、土地審批、道路交通等問題影響客戶進駐物流園區(qū)。在園區(qū)的運營過程中，做好園區(qū)配套服務工作，不僅僅是對于入駐企業(yè)給予政策上的優(yōu)惠，還要在投資環(huán)境和運營環(huán)境建設上下功夫，要讓入駐的企業(yè)具有明顯的優(yōu)越感。
　　
　　最后，在物流園區(qū)招商過程中要注意借力發(fā)展，可選擇知名且具有良好信譽和龐大的客戶群體、在行業(yè)內(nèi)具有影響力的中介機構(gòu)和咨詢公司進行合作，提高園區(qū)招商的效率和成功率，縮短投資回收期，降低運營壓力。