以下是深圳市深國際物流發(fā)展有限公司運營部總經(jīng)理黃強在“2015全國物流園區(qū)工作年會”上的主題演講，由中物協(xié)（北京）物流工程設計院整理完成：

　　一、物流園區(qū)究竟需要運營什么呢？

　　我們走訪了超過100個物流園區(qū)，發(fā)現(xiàn)目前存在的問題主要是三點：第一，比較多；第二，比較亂；第三，功能單一；第四，缺乏高附加值的增值服務。

　　1、怎樣才能將園區(qū)運營好呢？我認為需要四個方面的要素。

　　第一個方面是位置。

　　位置對于一個物流園區(qū)具有無可比擬的重要性，但并不是你想要的位置你就拿得到的，因此我們起碼要在交通、周邊和陸地特征三個方面對地塊進行一次詳細的調(diào)研，調(diào)研不是為了其他目的，而是為了功能定位。如果用來做倉儲型的物流園區(qū)，可能選址離市區(qū)遠一點問題不大；但是如果是做貨運型的，可能選址需要離傳統(tǒng)的聚集區(qū)或者商貿(mào)比較發(fā)達的地區(qū)近一點；如果做商貿(mào)物流型的，其位置應離生活、交易場所更近。

　　第二個方面是布局。

　　布局有兩個方面：

　　第一，全網(wǎng)布局，即在全國進行布局。大家常講標準化、信息化、網(wǎng)絡化的“三化”是相輔相成的，也是在全網(wǎng)布局綜合物流港時必須考慮的問題。

　　第二，對單個物流園區(qū)來講最重要的，一是硬布局，二是軟布局。剛剛前面許多嘉賓談到了關于互聯(lián)網(wǎng)+的問題，我認為物流園區(qū)首先要滿足物流客戶的實際需求，物流客戶可能是第三方、專線，對倉庫可能有進一步的要求，他們是相似的但又有所不同，所以我們采用的是高適用的建筑標準（而不是高標準），在考慮建筑結構的時候最大可能地滿足物流和客戶的實際需求，這是我們對“硬布局”方面的要求。

　　另外在“軟布局”方面，我們始終認為物流是一個產(chǎn)業(yè)鏈，這里面的鏈條很長、角色很多。在物流行業(yè)就職的18年里，我知道各個角色都有各自生存的“高招”，無法輕易將哪個角色扔掉。我們希望在我們物流園區(qū)內(nèi)打造一個完善的生態(tài)鏈，有貨源、有運力（包括小貨、中貨、大貨），我們提供綜合配套，讓大家可以在物流園區(qū)內(nèi)取長補短、相互依存，形成深國際園區(qū)客戶“大家庭”。

　　第三個方面是服務。

　　這個服務我們講的單純一點，就是物業(yè)管理服務。有人說物流園區(qū)要什么物業(yè)管理服務？住宅才需要服務。其實我們的想法是恰恰相反的，客戶在我們的園區(qū)里生活、工作，因此他的任何需求都需要我們園區(qū)管理的重視，如果對這些需求進行合理的滿足，就可以提升客戶的滿足率，從而增加園區(qū)和客戶的收益。

　　第四個方面是產(chǎn)品。