產業園區作為產業聚集的載體，既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式，又是地區社會經濟發展水平的衡量標志，它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。

 

 

 

 

產業園區的形式多種多樣，如高新區、開發區、科技園、文化園、農業園、特色產業園，以及近年來各地陸續涌現的科技新城、產業新城等。近幾年，伴隨新興產業的快速發展和房地產市場的連續低迷，產業地產逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵，產業巨擘和地產大佬紛紛搶灘登陸產業地產版圖。

 

園區規劃是勾畫園區的發展軌跡，找尋園區的成長基因。那么，園區規劃到底規劃什么呢？

 

 

一

產業規劃

 

 

 

園區產業規劃是園區規劃中首要的規劃內容，產業規劃是其他規劃內容的基礎，只有產業規劃清晰了，其他規劃才可以按部就班地順利開展。產業規劃主要是對園區核心產業、重點產業和相關產業的界定，在此基礎上分析產業鏈和上下游企業的構成與關系。實際上，園區產業定位是從區域發展、國家產業政策、行業發展趨勢和市場前景等多項指標上尋找交集。

 

此外，園區核心運營團隊的公共關系資源（產業資源、人脈資源）也是產業定位參考的因素。在園區產業規劃中，經常會用到一些戰略管理的知識，例如SWOT ( 優勢、劣勢、機會、威脅）分析、 PESTLE ( 政治、經濟、社會文化、技術、法律、環境）宏觀環境分析等，運用這些分析能夠順暢地找到產業方向，更快捷地獲得研究成果。園區也可以借助“外腦”，彌補園區缺乏專業人才和專業經驗的短板。

 

 

二

建設與建筑規劃

 

 

 

園區建設與建筑規劃主要涉及三方面：園區建設規劃、園區建筑規劃和園區工程規劃。建設與建筑規劃，雖然主要由專業的規劃設計院和建筑設計公司來進行規劃，但從產業運營的角度，為設計機構提供一些創新型前瞻性的建議十分必要。

 

(1)建設規劃。大型園區、產業新城的整體建設規劃要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產業分布上著手，著眼未來、立足現在、統籌兼顧、系統規劃。對產業新城的產業用房、商業配套與住宅配套，規劃合理的建設開發比例與空間布局。

 

(2)建筑規劃。建筑規劃須結合產業定位，確定建筑標準與建筑配套，不同行業類型的產業園建筑規劃要體現出鮮明差異，比如工業園的建筑規劃與文化創意園的相去甚遠，工業園中的制造型園區和物流型園區的建筑規劃也截然不同。

 

(3)工程規劃。明確先建什么? 后建什么? 不要小看工程規劃，它與產業規劃、企業招商密切相關，如果建設未能按照規劃如期進行，就會造成產業配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業資金鏈斷裂。

 

 

三

招商規劃

 

 

 

園區招商規劃是一套特別注重實操的策劃。園區產業規劃、建設與建筑規劃無論多么出類拔萃，沒有可行的招商規劃和有效的執行，一切都是虛談。招商規劃內容包括：目標客群、優惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業培訓、招商管理制度等等。

 

在招商規劃中，尋找目標客群很關鍵，而能否找到理想的目標客群取決于前期對產業上下游企業分析的準確度。招商/營銷策略需要與時俱進，充分利用現代營銷推廣手段進行合理的營銷整合。很多園區會忽略對招商人員的專業化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產成分較重的產業園區，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。

 

 

 

四

園區營銷規劃

 

 

 

園區運營規劃包括：物業管理、配套商業經營、園區公共服務平臺、政府公關協調、園區管理規范化、園區內生發展與品牌復制經營模式等等。

 

運營規劃是很多園區的短板，原因很多。一個產業園能否得到業主和業界的認可與好評，能否提升物業價值，主要看的就是園區的運營管理能力。如果園區有計劃地進行品牌拓展、復制經營，需要有一套成熟完善的運營管理模式和好的品牌形象。

 

五 

園區經營指標規劃

 

 

 

園區經濟指標包括兩方面內容:

 

（1）園區項目的技術經濟指標，是對園區項目自身投資經營狀況測算與考量，并根據數據對園區建設經營予以適當調整，這主要涉及產業指標估算、營業收入構成比例（地產增值和產業增值）、財務盈利能力分析（內部收益率）、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等清償能力分析（盈虧平衡分析、敏感性分析）等。

 

（2）園區經營指標，是衡量一個園區經營狀況的綜合量化指標，包括園區進駐企業數量、投資密度、園區企業總產值與利稅(有的園區考核開票數額)、園區就業人數、人均產值、行業龍頭企業數量或上升企業數量等等。

 

有的園區邊建設、邊招商、邊運營，園區規劃也在不斷調整，這調整只要在一個合理的范圍內，就屬于正常現象。但園區規劃如若大改，必須三思而后行，因為這意味著對前期工作的否定，也是對先入駐客戶的不負責任，甚至對園區產業定位、企業招商和園區運營都會產生極大的負面影響。

 

大型園區或產業新城的戰略規劃，必須從全局出發，兼顧園區與周邊區域的一體化發展，在產業業態與產業配置、物業形態與空間布局、商業配套與公共設施配套，以及園區發展預留空間上都要有開放的、長遠的建設理念和持續發展的建設思路。

 

園區規劃也是園區戰略定位，只不過規劃的概念更寬泛一些、更前端一些。園區規劃做得如何，取決于規劃意識與態度，也取決于做規劃的團隊及個人的能力水平。

 

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