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地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃如何贏在起跑線上
來源：未知 日期：2018-08-22 點(diǎn)擊：次
近年來，隨著住宅地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，受地方政府歡迎的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)似乎成了開發(fā)商們的下一片“藍(lán)海”。華夏幸福基業(yè)、聯(lián)東U谷等一批成功產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壯大，讓越來越多的傳統(tǒng)開發(fā)商，紛紛扎堆這個(gè)方興未艾的地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。
隨著逐漸激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、避免同質(zhì)化也將是房企們需要面臨的一大問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，需要避免的是100%同質(zhì)化。而在諸如特色小鎮(zhèn)的打造上，必然有90%是需要“同質(zhì)化”的，差異化體現(xiàn)在剩余的10%上。
要真正突破瓶頸，在市場(chǎng)化的熱潮中分一杯羹，以差異化競(jìng)爭(zhēng)取勝，除了具備豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，還需考慮四大要素：
1、 內(nèi)容為王：形成上下游產(chǎn)業(yè)鏈匯聚
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)，只有形成產(chǎn)業(yè)集群，上下游產(chǎn)業(yè)之間才能實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)和支持，上下游企業(yè)間才能實(shí)現(xiàn)人才和知識(shí)的快速交流與分享，促進(jìn)行業(yè)不斷創(chuàng)新和保持活力。
2、載體輕盈: 著重提升高附加值環(huán)節(jié)
區(qū)別于傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)給人的粗笨和高污染印象，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的載體更多表現(xiàn)為研發(fā)孵化樓、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新大廈、商務(wù)花園，以及各種零售、餐飲等消費(fèi)性商業(yè)，人才服務(wù)公寓，物流配送及售后服務(wù)設(shè)施等城市配套。相比單純的工業(yè)廠房，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)似乎載體更加輕盈，但是，載體只是輔助元素，只有內(nèi)容“充實(shí)”起來，載體的“輕盈”才能助推產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。所以，這不僅需要開發(fā)企業(yè)能深刻理解上下游產(chǎn)業(yè)一體化的重要性，更需掌握產(chǎn)業(yè)“微笑曲線”的規(guī)律及其本質(zhì)。
產(chǎn)業(yè)“微笑曲線”反映的規(guī)律是，在整個(gè)上下游價(jià)值鏈中，前端的研發(fā)設(shè)計(jì)與后端的銷售物流才是高附加值且利潤空間較大的部分，而中間的生產(chǎn)制造則屬于利潤空間較小且附加價(jià)值低的環(huán)節(jié)。
在傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，由于對(duì)人才、技術(shù)及專業(yè)化程度的重視不夠，這些高附加值的環(huán)節(jié)容易被忽略，往往造成工業(yè)園區(qū)很容易受外部宏觀環(huán)境影響，發(fā)展過程中出現(xiàn)園區(qū)大規(guī)模的生產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉、園區(qū)自身難以轉(zhuǎn)型升級(jí)甚至產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等現(xiàn)象。因而，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要真正做到，大力發(fā)展兩端高附加值的部分。
3、配套落地: 創(chuàng)造適合產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的服務(wù)設(shè)施
要使地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃擁有高質(zhì)量的“內(nèi)容”和更輕盈的“載體”，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，還需考慮一個(gè)不可或缺的因素，就是人氣的集聚。
目前國內(nèi)很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)，白天都是車水馬龍、川流不息甚至熱鬧非凡，這從園區(qū)內(nèi)中午的餐飲、零售業(yè)的火爆程度和停車場(chǎng)的汽車數(shù)量可見一斑，然而到了傍晚下班后的時(shí)間，乃至晚上，就會(huì)變成靜悄悄的一片漆黑，各種商業(yè)配套都是門可羅雀、賓客稀少，儼如一座“鬼城”。
積聚不了人氣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是不可能留住人才的，產(chǎn)業(yè)發(fā)展更是一句空話。解決此種難題的唯一途徑，就是根據(jù)該主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，創(chuàng)造適合其人才生活的配套設(shè)施，如更舒適的居住環(huán)境，更便利的交通接駁，更有針對(duì)性的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理等公建配套，人才愿意留下來。
4、招商做實(shí): 產(chǎn)業(yè)資源與客戶的積累需要長期深耕
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大多由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)或其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來，招商能力的缺乏，是他們共同的致命弱點(diǎn)。因?yàn)榧幢惝a(chǎn)業(yè)定位多精準(zhǔn)，規(guī)劃起點(diǎn)有多高，倘若招商沒有落到實(shí)處，一切都是紙上談兵。
這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展目前正處于戰(zhàn)國群雄角逐的爭(zhēng)霸時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)才剛剛開始，要贏在起跑線上、實(shí)現(xiàn)差異化致勝雖可能起步艱難，然只有考慮到上述四大要素，做好充足準(zhǔn)備，才有機(jī)會(huì)在市場(chǎng)上占有一席之地。
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